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Bolha Imobiliária: Brasil não corre riscos, dizem especialistas

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O preço dos imóveis nas principais capitais do país tem apresentado alta nos últimos anos e é possível ouvir rumores a respeito de uma bolha imobiliária. O blog Estamos Ricos ajudou a espalhar o alarme na internet na segunda metade de 2013 e na última segunda-feira o valor da mansão de Daniela Albuquerque, mulher do dono da RedeTV!, trouxe o assunto à tona novamente.

Segundo o índice Fipezap, 2013 fechou com uma alta de 12,7% no valor dos imóveis. O indicador é menor do que o de 2012, quando o ano terminou com o mesmo índice 1% mais alto. Uma redução pequena em um índice que mostra um mercado em crescimento, o que poderia ser apenas um sobe-e-desce corriqueiro. Há quem pense o contrário.

Robert Shiller, Nobel de economia e professor da Universidade Yale já alertou em diferentes situações para uma bolha imobiliária no Brasil, comparando a situação com o mercado imobiliário americano de meados dos anos 2000, quando o preço dos imóveis e a falta de crédito levaram à crise financeira de 2008, a maior da história desde o crack de 1929. Os comentários de Shiller soam apocalípticos e exagerados e, na opinião de especialistas brasileiros, são mesmo e tudo por aqui corre bem.

Perguntado sobre a existência de uma bolha no Brasil, Pedro Seixas Correia, da Fundação Getúlio Vargas, é enfático: “Eu entendo que não”. A explicação do economista simplifica a questão: “É a boa e velha lei de mercado, de oferta e procura. Nós temos uma demanda maior do que a oferta. E essa demanda surgiu por conta do aumento do poder aquisitivo das famílias, elas passaram a ter renda suficiente para a aquisição de imóveis nesse período mais recente”, explica. “A condição de acesso ao crédito é hoje mais adequada ao bolso das famílias no Brasil”.

Joaquim Ribeiro, presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis, acha que a ideia de bolha é fruto de uma análise confusa. “A bolha é aquilo que aconteceu nos Estados Unidos, houve uma interrupção no pagamento dos imóveis. Não tem bolha. E por que não tem bolha? Se formos analisar a inadimplência do pagamento dos imóveis no Brasil está em 1,7%. É um índice muito baixo” firma o presidente.

Segundo Joaquim, outros fatores contribuem para que a conta da bolha não feche: um aumento populacional projetado para 80 milhões de famílias em 2022, uma média de um milhão de casamentos por ano para 240 mil divórcios além do aumento da expectativa de vida. “Quando as pessoas falam em quedas absurdas de preços são casos pontuais. Pode acontecer de uma construtora não conseguir vender um número de prédios em determinada localidade e colocar os preço lá embaixo, mas são casos isolados”.

Segurança

O modelo de financiamento aplicado (calculado no valor da renda da família) atualmente é um fator de segurança para um mercado como o brasileiro. “O nosso modelo e as nossas práticas -- financiamos uma única casa por família e entre 75/80% do preço -- asseguram que o financiamento de imóveis inclua uma entrada significativa em relação ao valor total da compra. Isso enfraquece a fonte mais perigosa para desajuste de preços, que é o desequilíbrio do mercado pela geração de demanda artificial, ou seja, quando há demanda não para uso, mas para especular preço” explica o doutor João da Rocha Lima Jr., professor da Usp e especialista em análise de investimentos.

Sobre as pontuais quedas de preço que deixaram alguns analistas de cabelo em pé, Lima Jr. considera que são casos isolados. “Nos imóveis residenciais verificam-se casos tópicos, como algumas capitais do Norte e do Nordeste e algumas cidades do Centro-oeste, cuja queda de preços ocorre muito mais pela necessidade de empreendedores se desfazerem de estoques” explica.

Mesmo o próprio Robert Shiller admite que as consequências de uma bolha imobiliária no Brasil não seriam tão nefastas quanto a americana -- ainda que, bem como aconteceu pouco antes de 2008, muitos especialistas de lá negaram que houvesse uma bolha imobiliária em formação. Nesse ponto, João Lima Jr. segue na mesma direção que o renomado Nobel americano: “O cenário econômico daqui em diante (2014 e 2015) é de expansão modesta, as empresas estão procurando ajustar estratégias de lançamentos para cobrir uma demanda freada e não há evidências de presença de capital especulativo no setor. O crédito imobiliário no Brasil é mais responsável do que em muitas economias evoluídas”. Em miúdos: sem a iminência de uma bolha no setor, o preço daquele apartamento fantástico não vai despencar tão cedo.

Consequências

Se os perigos de uma bolha imobiliária estão descartados no Brasil, as consequências de uma bolha também poderiam ser bastante complicados, ainda que o setor tenha terminado o último ano em alta.

Para o professor Keyler Carvalho, da Universidade de São Paulo, o impacto iria muito além de apenas uma recuada da construção civil. “O primeiro impacto seria uma queda das ações das empresas do ramo imobiliário e da construção. O desempenho do setor cairia muito, nós teríamos uma queda da produção e do comércio de materiais. Mas o problema é que seria uma crise em cascata: os empregos ligados direta e indiretamente a esse setor seriam prejudicados. Além da crise de moradia: as pessoas teriam que devolver imóveis pela falta de crédito. Seria um cenário bastante ruim”, enfatiza Keyler.

O custo social de uma bolha imobiliária poderiam ser maiores que os estrago financeiro causado em termos monetários, mas a recuperação não necessariamente seria penosa.

“Seria um impacto negativo no setor da construção civil. Mas não é nada que possa ser resolvido a médio-longo prazo, já que nós temos garantias institucionais que protegem os órgãos que financiam os imóveis no Brasil. E o país tem atualmente um déficit habitacional muito grande, é um setor que tem um potencial de crescimento grande” explica Hugo Boff, professor adjunto de estatística da Universidade Federal do Rio de Janeiro.

Boff ainda destaca que a mobilidade social brasileira ajudaria o setor a crescer. Mesmo com uma queda de preços e financiamentos minguantes, o poder aquisitivo dos setores da sociedade que emergiram para a classe média possivelmente daria conta de uma retomada do setor. “Com a estabilidade dos preços após o Plano Real, nós temos famílias que migraram para a classe média e que demandam um nível de habitação melhor, o que faz com que esse mercado seja muito dinâmico no Brasil” explica Hugo.

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